每经记者 陈荣浩    每经编辑 魏文艺    

10月21日，保利保利发展（SH600048，发展股价10.96元，年内市值1312亿元）在上海清算所披露了2024年度第六期中期票据发行文件。募资

根据募集说明书，总额此次债券注册金额为50亿元，超亿钉钉首期发行金额为5亿元，元销压发行期限为3年，售端无担保，仍承发行日为2024年10月23日至24日，保利于10月26日上市流通。发展首期募集资金将用于石家庄锦上项目和合肥珺悦项目的年内开发建设，拟使用金额分别为3亿元和2亿元。募资

据《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）不完全统计，总额携程保利发展今年以来的超亿募集资金总额已超400亿元。与此同时，今年以来保利发展共新增28个项目，拿地总金额约413亿元，而去年上半年保利发展的拿地额就达709亿元。此外，今年前9月，保利发展签约面积和金额分别下降29.66%和27.89%，销售端仍然承压。

来源：保利发展2024年度第六期中期票据募集说明书

年内募资总额超400亿元，销售端依然承压

记者注意到，今年以来保利发展发债明显提速。此前的庆余年210月8日，保利发展95亿元可转换公司债券申请获得上交所受理，募集资金将用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金。

值得一提的是，保利发展在发债方式上也有意优化，比如上述提到的95亿元可转债，既起到了融资作用，同时对债务的压力影响相对较小。

据海通证券数据，截至今年上半年，保利发展新增负债938亿元，其中直接融资199亿元，占新增融资的21%；新增融资平均成本较2023 年下降21BP至2.93%。

据记者不完全统计，截至今年8月20日，保利发展募集的资金规模约为394亿元。若加上此次发行的5亿元中期票据，以及9月10日发行的“24保利06”和“24保利07”债券所募集的20亿元，保利发展今年以来的募集资金总额已超400亿元。

保利发展加速发债背后，与其自身的资金需求有较大关联度。记者注意到，今年9月前，保利发展的销售压力并未得到有效缓解，直到国庆黄金周销售才出现明显回暖。

10月9日，保利发展发布的9月销售情况简报显示，9月实现签约面积124.98万平方米，同比减少36.36%；签约金额209.16亿元，同比减少41.93%。今年1—9月，保利发展签约面积和金额分别下降29.66%和27.89%。

保利发展2024年1—9月销售情况 来源：每经记者据企业公告整理

从单月销售情况来看，今年6月至9月，除6月份销售面积超过200万平方米外，7月至9月每月的销售面积介于120万至150万平方米之间。也就是说，保利发展在6月冲刺中期销售业绩之后，签约面积及金额均处于下降趋势。

进入10月，在国庆前系列利好政策刺激下，国庆黄金周期间多家头部房企销售量大增。据10月8日保利发展发布的宣传海报，其在国庆假期的全国成交金额约260亿元，较去年同期提升40%。

下半年加大拿地力度，仍面临减债压力

每经记者梳理保利发展今年以来的拿地情况发现，保利发展在今年上半年一度减少拿地，下半年以来的拿地力度有所增强。

具体来看，上半年保利发展新拓展项目12个，数量远低于去年同期的41个，而拿地总金额则由去年同期的709亿元降至126亿元。

进入下半年，保利发展拿地力度明显加大。具体来看，7月10日保利发展公告新增4个项目，投资额35.1亿元；8月8日公告新增7个项目，投资额110亿元；9月10日公示新增1个项目，投资额4.29亿元；10月10日公告新增4个项目，投资额137.6亿元。综上，保利发展下半年以来共新增16个项目，拿地总金额为286.99亿元。

来源：保利发展公告

其中，市场关注度较高的当属广州南方面粉厂地块。9月29日，经过5小时、148轮竞价，保利发展击败越秀地产和中海地产，以总价117.55亿元、溢价率33.35%将该地块收入囊中，成交楼面价66957元/平方米，刷新了广州天河区楼面价新高，同时也是广州土拍楼面价第二高的地块。

浙商证券在研报中提到，考虑到保利发展基本面扎实+占据龙头地位+估值提升空间仍存，再结合行业政策利好持续落地+市场回暖势头良好，预计保利发展仍具二阶段增长潜力。

短期来看，募集资金入场能够改善项目运作及日常经营。长远来看，保利发展仍然面临减债压力。对比去年上半年扣除预收款的资产负债率及有息负债情况，今年保利发展的相关数据有所上升。

据保利发展半年报数据，截至今年6月末，保利发展有息负债总额3735亿元，扣除预收款的资产负债率为65.67%，净负债率为66.18%，融资综合成本为3.31%。而去年上半，保利发展的有息负债总额为3564亿元，扣除预收款的资产负债率为65.31%，净负债率为63.06%，融资综合成本为3.73%。

封面图片来源：每日经济新闻 资料图